Victime d'un vice caché ? Faites appel à un expert indépendant CFEIB
Comment réagir quand le bien acheté pose problème
Découvrir un défaut important après l’achat d’une maison ou d’un appartement est toujours stressant. Humidité, fissures, charpente abîmée, réseau d’évacuation qui lâche quelques mois après la vente.
Dans ces situations, faire réaliser une expertise vice caché immobilier permet d’y voir clair, de savoir à qui revient la responsabilité et quels recours sont possibles.
Définition du vice caché immobilier au regard de la loi
En droit français, un vice caché est un défaut qui remplît trois conditions.
– Il n’était pas visible lors de la vente
– Il existait déjà au moment de la signature
– Il est suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage normal ou en diminuer fortement l’intérêt.
Il ne s’agit donc pas de petites finitions ou d’usure classique, mais de problèmes sérieux :
- Infiltrations
- Désordres structurels
- Dallage instable
- Infestation importante
- Défaut majeur sur la toiture et charpente, etc.
L’expertise vice caché immobilier a justement pour rôle de vérifier si le problème que vous rencontrez répond ou non à cette définition juridique du vice caché.
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Différence entre vice caché immobilier et dol
On confond souvent vice caché et dol. Le vice caché immobilier peut exister sans que le vendeur en ait eu connaissance. Sa responsabilité est alors engagée par la loi, sous réserve des clauses du contrat.
Le dol, lui, suppose une volonté de tromper. Le vendeur sait qu’il y a un défaut important et choisit de le dissimuler ou de mentir à son sujet.
Par exemple, repeindre un mur très humide juste avant la vente pour masquer des infiltrations récurrentes. En cas de dol, les clauses du type « vendu en l’état » ne protègent pas le vendeur et les conséquences peuvent être plus lourdes pour lui.
Déroulement de l’expertise vice caché immobilier
Une expertise vice caché immobilier se déroule en plusieurs temps. D’abord, l’expert prend connaissance du dossier : acte de vente, diagnostics, échanges avec le vendeur, photos, devis déjà réalisés. Vous lui expliquez ce que vous avez constaté depuis l’achat.
Ensuite, il se rend sur place. Il inspecte la maison ou l’appartement, mesure, sonde, ouvre parfois certains éléments, photographie les désordres. Il cherche à comprendre l’origine du problème, son ancienneté probable et son impact sur l’usage du bien.
Enfin, l’expert rédige un rapport. Il y décrit les désordres, leurs causes probables, le lien avec un éventuel vice caché immobilier et le coût estimatif des réparations. Ce document servira de base à la négociation amiable ou à une éventuelle procédure.
Se prémunir du vice caché immobilier avant l’achat
On ne peut jamais supprimer totalement le risque de vice caché, mais on peut le réduire. Avant de signer, multipliez les visites, si possible à des moments différents (pluie, jour, fin de journée).
Regardez les zones sensibles :
- Toiture
- Combles
- Planchers
- Caves
- Murs enterrés
- Façades fissurées
- Traces d’humidité
- Traces de pourritures des bois
- Odeurs de moisi.
Lisez attentivement les diagnostics techniques et n’hésitez pas à poser des questions précises au vendeur et à l’agent immobilier. Demandez si des sinistres ou des travaux importants ont déjà eu lieu.
Conservez des traces écrites des réponses importantes (mails, comptes rendus). En cas de doute sérieux, mieux vaut renoncer ou faire intervenir un expert avant achat.
Mandater un expert pour expertise du bien immobilier avant achat
Une expertise avant achat consiste à faire examiner le bien par un professionnel indépendant avant de vous engager. L’expert va vérifier la structure, l’état de la toiture, des façades, des planchers, des réseaux, l’humidité, la ventilation, l’isolation. Il repère les signaux faibles qu’un acquéreur non spécialiste ne voit pas toujours.
À l’issue de cette visite, vous recevez un avis sur l’état général du bien, sur les travaux à prévoir et sur les risques potentiels de vice caché immobilier. Cela peut vous permettre de renégocier le prix, de demander des précisions au vendeur ou, le cas échéant, de renoncer avant qu’il ne soit trop tard.
Mandater un expert pour désordres de vice caché après achat
Si vous découvrez un problème important après la vente, l’expertise vice caché immobilier devient le point de départ de vos démarches.
L’expert vient constater les désordres sur place :
- Mesurer leur ampleur
- Identifier les causes possibles
- Dater autant que possible, l’apparition du phénomène.
Son rapport permet ensuite d’écrire au vendeur, au notaire, éventuellement à l’agent immobilier ou à leurs assureurs, pour proposer une solution amiable ou préparer un dossier en vue d’une action en justice.
Responsabilité limitée de l’agent immobilier en cas de vice caché
L’agent immobilier n’est pas automatiquement responsable de tous les vices cachés d’un bien. Il n’est pas tenu de tout détecter, ni de réaliser une expertise technique complète. En revanche, il a une obligation d’information et de conseil.
Sa responsabilité peut être engagée s’il connaissait un défaut grave et ne vous en a pas parlé, ou s’il a minimisé un désordre évident dans les annonces ou lors des visites. Là encore, le rapport d’expertise et les échanges écrits permettent de vérifier si l’agent a commis une faute ou non.
Les recours, les délais et les prescriptions en cas de vice caché
En présence d’un vice caché immobilier reconnu, vous disposez de plusieurs options. Vous pouvez demander :
- L’annulation de la vente et la restitution du prix
- Conserver le bien et obtenir une diminution du prix
- Dans certains cas, des dommages et intérêts peuvent aussi être réclamés.
L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Plus vous attendez, plus il est difficile de prouver l’antériorité du problème. Il est donc conseillé de réagir dès que vous avez un doute sérieux, en commençant par une expertise et une mise en demeure bien rédigée, de préférence avec l’aide d’un avocat.
Pourquoi faire intervenir un expert de l’association CFEIB ?
L’association CFEIB regroupe des experts en bâtiment qui travaillent de manière indépendante. Ils ne vendent pas de travaux et ne dépendent pas des compagnies d’assurance. Leur mission est de vous apporter un avis technique clair et utilisable, que ce soit en phase amiable ou devant le juge.
Faire appel à un expert CFEIB pour une expertise vice caché immobilier, c’est bénéficier d’un regard expérimenté, de rapports structurés et d’une expérience concrète des litiges immobiliers. Cela facilite ensuite le dialogue avec les vendeurs, les avocats, les notaires et, si besoin, les tribunaux.
Pour aller plus loin, Liens utiles
- Garantie des vices cachés – economie.gouv.fr :
- Vices cachés : quels recours pour l’acquéreur ? – PAP : https://www.pap.fr/acheteur/garanties-apres-achat/la-garantie-des-vices-caches-quels-recours-pour-l-acquereur/a11250
- Garantie vices cachés FNAIM :
https://www.fnaim.fr/3697-garantie-vices-caches-immobilier-quels-recours.htm
- Vices cachés d’une maison ancienne – CDAD Rennes :
https://www.cdad-ca-rennes.fr/quels-sont-les-vices-caches-dune-maison-ancienne/
- Que faire en cas de vice caché dans une maison ? – Peyronnet Avocat : https://peyronnet-avocat.com/2024/11/26/que-faire-en-cas-de-vice-cache-dans-une-maison/
Pourquoi choisir un expert CFEIB ?
🔹Rapport technique détaillé et recevable en justice
🔹Intervention rapide (sous 7 jours en moyenne)
🔹Assistance amiable ou judiciaire
Témoignage client
Après achat de notre maison nous avons eu la désagréable surprise d’un problème de vice caché. Heureusement l’expert CFEIB, nous a accompagné tout au long de nos démarches. Quel soulagement! »
— Patrick H., Brest
Etude de cas
FAQ
En cas de désaccord entre les parties lors de la procédure amiable, concernant l’analyse des données et la cause de l’incendie, l’affaire pourra être portée par une ou plusieurs parties devant la juridiction civile compétente, à des fins de désignation d’un expert judiciaire en « incendies-explosion » inscrit près d’une Cour d’Appel.
Oui.
Expertise judiciaire (ordonnée par le tribunal) : recevable par nature, forte valeur probante. Le juge en apprécie le contenu mais elle pèse lourd dans la décision.
Expertise indépendante/amiable (mandatée par une partie) : recevable aussi comme preuve. Sa force est moindre qu’une expertise judiciaire, mais elle gagne en poids si elle est :
menée contradictoirement (convocation écrite de la partie adverse, possibilité d’assister et de répondre, mention des observations) ;
motivée (méthode, mesures, photos, pièces annexées) et réalisée par un professionnel compétent et impartial.
Une expertise amiable non contradictoire reste admissible, mais souvent considérée comme un simple élément d’information ; le juge peut alors ordonner une expertise judiciaire pour trancher.
Bon à savoir
En cas d’urgence pour conserver des preuves, on peut demander au juge une expertise “in futurum” (avant tout procès).
Pour une expertise amiable solide, garde les preuves de convocation, liste les pièces, date et signe le rapport, et mentionne l’éventuelle absence de la partie convoquée.
En bref : selon l’objectif et la complexité, comptez ~180 à 700 € pour une visite-conseil, ~800 à 2 500 € pour une expertise amiable avec rapport.
Ordres de grandeur (TTC)
Visite-conseil sur place (sans rapport détaillé) : 180 – 650 €
Visite + note synthétique : 800 – 2000 €
Expertise contradictoire avec rapport illustré : 800 – 2 500 €
Diagnostic complexe (structure, multiples désordres, sinistre) : 1 500 – 4 000 €+
Expertise judiciaire : selon le dossier.
Ce qui fait varier le prix
Type de mission : simple avis vs rapport complet et contradictoire.
Temps et complexité : surface, nombre de pièces/acteurs, ancienneté du bâti.
Déplacements : km, stationnement.
Investigations : humidimétrie, endoscopie, caméra thermique, analyses labo.
Urgence : intervention rapide = surcoût.
Procédure judiciaire : réunions multiples, écritures, délais imposés.
Repères de tarification usuels
Taux horaire expert/ingénieur : 120 – 200 €/h
Frais de déplacement : 0,60 – 1,00 €/km (ou forfait)
Essais/mesures : 30 – 150 € (par type/forfait)
Analyses laboratoire : 150 – 400 € / échantillon
Astuce budget : demande un devis écrit précisant : objectif de mission, caractère contradictoire, nombre de réunions, forfait rapport (pages attendues/photos), frais annexes et plafond d’heures.
Parfois oui — selon les garanties de ton contrat et le type d’expertise.
1) Protection juridique (PJ)
Principe : la PJ peut prendre en charge tout ou partie des honoraires d’expert (amiable ou judiciaire), d’avocat et d’huissier.
Conditions usuelles : accord préalable de l’assureur + plafonds par litige (ex. quelques centaines à quelques milliers d’euros) + éventuelle franchise ou délai de carence.
À retenir : demande un écrit de prise en charge avant de missionner l’expert.
2) Multirisque habitation (MRH)
Expert de l’assureur : en cas de sinistre garanti (dégât des eaux, tempête…), l’assureur mandate et paye son expert.
Ton expert “d’assuré” (indépendant) : remboursé uniquement si ton contrat inclut la garantie « honoraires d’expert » (parfois en option).
Remboursement souvent plafonné (montant fixe ou % de l’indemnité).
Sans cette garantie, les honoraires restent à ta charge, sauf prise en charge via ta PJ.
3) Dommages-ouvrage / Décennale / RC pro
Les assureurs (DO, décennale de l’entreprise, RC pro) rémunèrent leurs propres experts.
Ton expert indépendant peut être pris en charge via PJ ou via la garantie honoraires d’expert de ton contrat, si elle existe.
4) En procédure judiciaire
Les frais d’expertise judiciaire sont généralement avancés (consignation), puis mis à la charge de la partie perdante par le juge.
Les honoraires de ton expert privé peuvent être partiellement remboursés au titre de l’article 700 CPC, mais c’est à l’appréciation du juge (pas automatique).